מחירי הנדל"ן בישראל

פורסם: 28/05/2013 ב-מה שאנשים עושים, מה שחשבתי

?אז מה הסיפור עם מחירי הנדל"ן בישראל? אני כותב את הפוסט הזה כי יש המון רעש ועניין סביב מחירי הדירות בישראל.  האם הם גבוהים מדי? האם הם ירדו? האם הם יעלו
כל העולם ואשתו בעניין, כולל כחלון הכוכב שעכשיו הוא במנהל מקרקעי ישראל.

אני לוקח סיכון גדול ומציג כאן תחזית. כמו שאתם בטח יודעים שתחזיות הן עניין מאוד מסוכן, בייחוד לגבי העתיד ובטח לגבי דברים שמתרחשים בישראל ולכן אתם מאוד יכולים להעריך את האומץ שלי.

כמו במשפטי זיכוי, אני מתחיל ישר בסוף. מחירי הנדל"ן לא יירדו. אולי הם יעלו לאט יותר, אבל הם לא יירדו. אני מבסס את זה על ההנחות הבאות, שאותן אתם כמובן מוזמנים לסתור או לקבל – לשיקול דעתכם המלא.

  1. יותר מדי בעלי עניין אינם מעוניינים בירידת מחירי הדירות. מדינת ישראל מרוויחה על שיווק קרקעות ועל מיסי מקרקעין. זאת הכנסה מצויינת, הנמצאת בשליטה מלאה של מדינת ישראל, ונתונה לשיקול דעת הבלעדי. תיק המשכנתאות של הבנקים הוא עצום והוא מתבסס על הערכת שווי של הנכסים הממושכנים ולכן הם ממש לא מעוניינים בירידת מחירים. ובכל מקרה, הם יכולים לכסות את עצמם בייקור משכנתאות ובכך לתרום לעליה נוספת. סוחרי הדירות (וזה כולל אנשים שקונים דירה או שתיים להשקעה) ממש לא מעוניינים בהורדת מחירים  – באופן טבעי. ולכן, הם פשוט יכולים להחזיק בנכס ולא למכור אותו, ובכך לא לתרום לירידת המחירים. כל אלה שמשכירים נכסים, באופן טבעי מרוויחים ממחירים גבוהים מכיוון שבכך השוכרים מאריכים את חוזי השכירות. חברות הביטוח, המתווכים, השמאים, השיפוצניקים וכל מי שמתפרנס משוק הנדל"ן מרוויח ממחירים גבוהים כי הם חיים על אחוזים מהשוק. ועל קבלנים ויזמים אין בכלל מה לדבר. ואחרונים חביבים הם כמובן בעלי הדירות, שיהיו מאוד לא שבעי רצון מירידת ערך הדירות, מכיוון שבכך הם פוגעים בגובה הירושה לילדים וכן  בשווי העצמי שלהם. וזה יתורגם מייד לחוסר שביעות פוליטי. כלומר, כולנו תומכים בירידת מחירי הדירות אבל של מישהו אחר, שם בפריפריה, לא אצלנו.
  2. בעצם, השקעה בנדל"ן היא ההשקעה הבטוחה ביותר בישראל. נכון, יכול להיות שזה לא הדבר הנזיל ביותר, ואולי פחות ריווחי (לטווח ארוך) מאשר אפיקים בורסאים אבל כאשר החלופה היא לקנות אגחים של נוחי או של תשובה או דירת שלושה חדרים בגבעתיים (או בחולון, או בראשון, אני לא מפלה), מה עדיף? יש כאן גם משהו נפשי – דירה, זה משהו ביד ולא רק נייר מהבנק. בתוך תוכנו, יש בנו חוסר אמון בדבר הזה שקוראים לו מדינה אבל עדיין לא לוקחים לאנשים דירות. כן לוקחים כסף (באמצעות מיסוי) או לא נותנים כסף שמגיע להם (באמצעות גזירות) אבל בדירות לא נוגעים, כי הרי "לא זורקים יהודים מביתם".
  3. ייגרם נזק כלכלי אדיר למערכת הכלכלית בישראל כתוצאה מירידה במחירי הדיור. פגיעה במיסוי, בשוק המשכנתאות וכמובן ביציבות הבנקים, בחברות הביטוח, בקרנות הפנסיה שמשקיעות בחברות נדל"ן – אתם מבינים את הקונספט. זהו נזק כלכלי שיתורגם מיידית לנזק פוליטי.
  4.  אחד ממנועי הצמיחה החזקים של שוק הנדל"ן בישראל הוא הון שחור שמקורו הן בישראל והן בחו"ל. מכיוון שאף אחד לא מטפל בצורה רצינית בהון הלא מדווח בישראל, אפיק הנדל"ן יישאר בתוקף.
  5.  החוקים הבינלאומיים להלבנת הון הולכים ומתהדקים. ולכן, מדינת ישראל ממשיכה להיות מקלט להון של "יהודים חמים" שמזרימים ביקושים לנדל"ן במחירים שהם למעשה לא רלוונטיים לשוק המקומי. למעשה, אם אני מבין נכון, הם קונים בכל מחיר, כי זה עדיין עדיף מאשר לשלם מיסים בארץ מוצאם (בהנחה שהכסף הוא מדווח)
  6.  המצב הבטחוני. מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות למרות שאנחנו נמצאים במצב מלחמה, עברנו כבר כמה מלחמות וכעת יש עלינו אפילו איום גרעיני מאיראן. ועדיין דירה בתל אביב יקרה יותר מניו-יורק. אז אם זה לא השפיע על השוק, מה כן ישפיע?
  7. לכל מקבלי ההחלטות ולכל בני משפחתם הקרובים והרחוקים, כבר יש דירות. אין להם שום הבנה אישית (ובטח לא מוטיבציה) להוריד מחירים? בשביל מה? ממילא הילדים עוברים לחו"ל והבית בקיסריה משולם על-ידי המדינה.
  8. מלאי הקרקעות הזמינות בישראל נשלט לחלוטין על-ידי מדינת ישראל ונוסף לשיקולים הפוליטיים (לא למכור לערבים) יש כאן רווחיות עצומה. למעשה צריך להכריז על המדינה כמונופול בתחום הקרקעות.

זה הסיפור. אם אני טועה, אז יהיה נהדר, לכולם יהיו דירות וכל הרמזורים יהיו ירוקים והמשיח יבוא. דרך אגב, אם אתם רוצים לדעת איך זה יראה, אני מזמין אתכם לבקר בכל אחת מההתנחלויות, שם אפשר, בחסות המדינה, לקבל קרקע בחינם, סבסוד לבניה, מחירים מצחיקים ומשכנתא בריבית נמוכה. ובנוסף, הילדים נוסעים לחוגים באבטחה מלאה של צה"ל.

מה רע?

 

 

מודעות פרסומת

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s